Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Налог с иностранной организации при продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Вопрос фирмы из Германии:

Какой налог заплатит иностранная фирма, при продаже квартиры в России, находящейся в собственности более 5 лет.

В наличии есть договор купли продажи квартиры, свидетельство о собственности на квартиру оформлено на иностранное юридическое лицо. Представительства на территории России нет.

Если нужно платить налоги, то какие, как и где должно их платить иностранная организация.
Ответ:

Точно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным в виду недостаточности сведений о деятельности организации и о сделке.

Вместе с тем, можно с уверенностью утверждать: в виду обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, которая ведется с применением электронно вычислительных машин, под контроль налоговых органов попадают 100% сделок с недвижимостью, расположенной на территории России. Не будет исключением и сделка, указанная в вопросе.

Рекомендуем для правильной подготовки и оформления договора купли продажи недвижимости до его подписания получить очную консультацию специалиста по налогам.

По нашему мнению, в описанной ситуации иностранной организации необходимо руководствоваться следующим.

Согласно статьям 306-309 Налогового кодекса РФ иностранные организации признаются плательщиками Налога на прибыль организаций в случае реализации расположенного на территории РФ недвижимого имущества.

Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства.

Особенности налогообложения дохода иностранной организации не имеющего постоянного представительства на территории России от продажи недвижимости установлены ст.309 НК РФ.

В частности, налогообложение полученного дохода иностранной организации от продажи недвижимости в России подлежат налогообложению у источника его выплаты – у покупателя (ч.2 ст.309 Налогового кодекса РФ).

Это означает, что покупатель является налоговым агентом иностранной компании-продавца по налогу на прибыль организаций в отношении дохода от продажи российской недвижимости.

Налоговый агент обязан из цены недвижимости по договору исчислить (рассчитать), удержать и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию. В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль.  При этом российский покупатель обязан подать за иностранную организацию налоговую декларацию по налогу на прибыль.

При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль сумму полученного дохода от продажи российской недвижимости можно уменьшить на расходы по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога на прибыль с дохода от продажи недвижимости иностранная организация рассчитывает  по налоговой ставке 20%.

Порядок исчисления, уплаты налога и оформления и подачи налоговой декларации зависит от конкретных обстоятельств проведения сделки. Решающим обстоятельством для налогообложения сделки является статус покупателя недвижимости. Налоговым агентом по налогу на прибыль может быть российское юридическое лицо.

Если у иностранного продавца недвижимость, расположенную в России, покупает физическое лицо, по правилам Налогового кодекса РФ гражданин не является налоговым агентом иностранного продавца по налогу на прибыль организаций.

В таком случае   исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация– продавец недвижимости.

При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию.

Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России.

Вместе с тем, межгосударственные соглашения РФ и государства налогового резидентства иностранной организации об избежании двойного налогообложения могут устанавливать особенности налогообложения.

Например, согласно пункту 1 статьи 13 межгосударственного соглашения Российской Федерации и Федеративной республикой Германия от 29.05.1996г.

 «Об избежании двойного налогообложения …»: Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства (Германия) от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве (в России), могут облагаться налогом в этом другом Государстве (в России).

Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/nalog-s-inostrannoy-organizacii-pri-p/

Купля и продажа недвижимости через оффшор: схемы, налоги и оформление недвижимости

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Оформление недвижимости через оффшорную компанию очень популярно как для бизнес проектов, так и для частных лиц.

Во-первых, при помощи оффшора владеть объектами недвижимости можно анонимно и не нужно будет объяснять органам налоговой службы откуда взялись деньги.

Во-вторых, когда активами владеет иностранная фирма, никто не сможет их «отжать», рейдерские атаки не будут иметь успеха, и не важно это частный дом или завод.

Ну и в третьих, приятный бонус – это оптимизация налогов при продаже недвижимости или сдаче объектов в аренду.

Через оффшор можно владеть недвижимостью в любом государстве, где это позволительно для иностранных компаний с точки зрения законодательства. Если же законодательства страны не дает возможности оффшорной компании владеть объектом имущества напрямую, тогда оффшор учреждает местное предприятие в желаемой стране.

В России иностранные фирмы могут владеть недвижимостью напрямую.

На оффшорную компанию можно перевести имущество, которым Вы уже владеете.

Не важно, что это квартира, особняк, завод или дачный участок.

Для этого нужно зарегистрировать компанию в любой подходящей юрисдикции. Затем подарить или продать по заниженной стоимости объект имущества своей же фирме. Или при покупке чего-либо из недвижимости, сразу же покупать эту собственность на заранее зарегистрированный оффшор.

Если в дальнейшем нужно совершить какие-то сделки с такой недвижимостью, то процесс очень упрощается, так как все сведется к операциям с акциями оффшорного предприятия.

Намного проще оформить передачу акций оффшорной компании нежели традиционную сделку купли – продажи имущественных активов. Не говоря уже о минимизации налогов.

Ведь при продаже недвижимости, оформленной через иностранную юрисдикцию, продается сам оффшор, а собственник недвижимости не меняется – отсюда и налога на прибыль не возникает.

[adsense-1]

И не важно сколько будет перепродаваться квартира или дом, его собственником всегда будет оффшорная компания, а меняться будут только владельцы.

Если офис нужно сдать в аренду иностранцам, то им тоже будет проще и понятнее работать с оффшором, а не вникать в местное законодательство России или Украины.

Если нужно передать недвижимость по наследству, то можно акции иностранной фирмы отдать в трастовое управление, а бенефициаром указать лицо, которое получит это наследство.

Для оформления недвижимости можно использовать компании из классический юрисдикций – Британские Виргинские Острова, Белиз, Сейшелы, Невис и др., или европейские – Кипр, Великобритания, Нидерланды и др.

[adsense-1]

Замечу, что регистрация должна быть материально оправдана, оформлять покупку однокомнатной «хрущевки» через оффшор никто не станет.

Популярные схемы

Рассмотрим некоторые схемы с использованием иностранных компаний при сделках с недвижимостью.

Через продажу акций

Самая простая схема – это продажа акций оффшорной компании, на которую оформлена недвижимость.

Новый собственник недвижимости становится владельцем оффшорной компании после перечисления средств на счет продавца, бенефициара оффшора.

На руках у нового владельца будет договор купли – продажи акций, подписанный прежним владельцем.

Этот договор передается столько раз, сколько продается имущество.

Достоинством этой схемы является анонимность и отсутствие налогов.

Недостаток тот, что если Вы захотите продать свою недвижимость, то покупателя будет найти сложно.

Ведь нужно чтобы человек был готов отдать свои немалые деньги в обмен на договор купли – продажи акций «на предъявителя» оффшорной компании.

Через корпоративные права

Более качественная схема, заключается в том, что и продавец, и покупатель открывают еще по одной оффшорной компании, которые и будут продавать и покупать корпоративные права (то есть акции) фирмы, владеющей недвижимостью.

Реальные собственники имущества (продавец и покупатель) будут заключать договор, как доверенные лица оффшорных компаний.

Законодательство РФ, Украины не запрещает своим резидентам выступать в роли доверенных лиц, никаких дополнительных разрешений для этого не надо, все легитимно.

Вопрос «откуда взялись деньги?» относится к оффшорной компании, а не к доверенному лицу, которые не должны отчитываться об источниках своих доходов.

При желании договор можно нотариально заверить, прописать реальную сумму сделки, расчет можно произвести в наличной или безналичной форме.

Схема из трех оффшоров более надежна, по сравнению с первой.

Перепродажа ООО

Возможен вариант, когда иностранная фирма № 1 учреждает предприятие в РФ (это относится и к большинству стран бывшего Союза), самый оптимальный вариант ООО. Объект недвижимости оформляется на российское ООО. Далее продается российская фирма, покупатель оффшорная компания № 2.

На территории РФ интересы оффшорных компаний № 1 и № 2 представляют физические лица, резиденты РФ, действуют по доверенности.

Договор заключается по полной рыночной стоимости.

Продавец должен заплатить налог у источника в РФ.

Если же эта фирма будет зарегистрирована в одной из стран, с которыми подписано Соглашение об избежании двойного налогообложения, но налог у источника отсутствует.

Для регистрации компании № 1 хорошо подходит Кипр.

[adsense-1]

При построении схемы, а также выборе юрисдикции для оффшора необходимо учитывать ряд факторов – в первую очередь необходимо ознакомиться с основными положениями законодательства той страны, где находится объект имущества, а также будет ли эта недвижимость жилая или нежилая, будет ли она для личного пользования или для коммерческой деятельности и т.д.

Остались вопросы?

Напишите нам:

Источник: https://taxzilla.info/offshore-real-estate/

Покупка недвижимости иностранным лицом – как осуществляется, какие объекты и земельные участки купить нельзя

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Купля-продажа недвижимости в Российской Федерации является совершенно либеральным процессом для иностранных жителей. Государственная регистрация прав на владение недвижимостью проходит одинаково что для резидентов, что для нерезидентов страны. Рассмотрим процедуру покупки квартиры иностранцем.

Право иностранцев на покупку российской недвижимости

В России иностранцы имеют полное право на владение, распоряжение и пользование недвижимостью на территории, как и резиденты страны, в частности это касается и квартир, если только нерезидент пребывает на законных правах на территории страны.

В отношении имущества иностранцы имеют те же права, привилегии на пользование государственными услугами и информационную обеспеченность, что и граждане. Это предусмотрено законами РФ и, непосредственно, Конституцией Российской Федерации.

Исключениями являются только случаи покупки земельных участков, которые под сельскохозяйственные услуги, а также другие объекты, которые предусмотрены в законодательстве РФ. В таком случае они имеют право на получение прав на  аренду.

Как иностранцу купить недвижимость в России

На каких условиях и как иностранцу купить недвижимость на территории Российской Федерации?Прежде всего нужно определить какую недвижимость можно покупать иностранному гражданину, а какую нет.

Перечень недвижимости, которая не попадает под возможности покупки:

  1. земельные участки сельскохозяйственного назначения (только право на аренду);
  2. участки земли, которые пребывают на границах с другими государствами;
  3. земли, которые расположены в зоне рекреации лесного хозяйства;
  4. земельные участки, которые расположены на территории объектов обороны страны;
  5. недвижимость, которая расположена на территории административного района городов.

Несмотря на перечень запрещенных участков, есть большой выбор участков и жилых комплексов, на территории которых разрешена покупка квартир в России для иностранных жителей.

Поиск вариантов и начало бумажной работы

При решении купли квартиры, иностранец обязан предварительно узнать разрешена ли покупка квартире в районе, на котором он остановился. Важно отметить, что купить недвижимость может только тот нерезидент страны, который прибывает на территории России только на законных основаниях, у которого не было проблем с законом. После этого можно приступать к оформлению пакета документов.

Важно отметить, что паспорт обязательно нужно будет перевести на русский язык и нотариально заверить. Это будет документ, который подтверждает личность нерезидента. А также это нужно для того, чтобы подальше не возникло ошибок при оформлении права владения недвижимостью.

Покупка квартиры по доверенности

Одной из вариацией оформления прав на покупку и владение квартирой иностранцем является покупка по доверенности.

Нерезиденты часто используют практику покупки недвижимости через доверенное лицо. Это гражданин страны, который выступает посредником в процессе покупки квартиры. Обязательным условием является заверение документов у нотариуса иностранным инвестором и его представителем.

Доверенность делается стандартного образца с обязательным штампом «Apostille», что свидетельствует о соглашении и гарантии признания действительности данного документа всеми странами, которые подписывали Гаагскую конвенцию. Данный документ облегчит дальнейшую подготовку и оформление документов.

При оформлении апостиля стоит использовать язык, который является официальным языком Конвенции или же язык государства, где его оформляют. Непосредственно у нотариуса можно более детально узнать о переводе данного документа.

Если же иностранец покупает недвижимость через посредника, то доверенность сразу нужно подавать в МИД. В таком случае процедура не нуждается в оформлении документа у нотариуса.

В случае, если страна, резидентом которой является покупатель, не ратифицировала Конвенцию, появляется необходимость консульской легализации документов. Это двустороння процедура, которая требует больше времени.

В первом случае, после визирования документов, иностранный инвестор должен обратиться в консульство своей страны для получения легализации документов на территории Российской Федерации.

Оформление сделки в упрощенном режиме

Существует возможность оформления сделки о покупке квартиры в России иностранным гражданином в упрощенном режиме.

Есть перечень стран, граждане которых могут избежать процесс легализации документов на покупку квартиры в России. Это граждане стран, которые относятся к СНГ и которые приняли в 1993 году Минскую конвенцию, могут спокойно не проводить процесс легализации документов. Для них будет достаточно перевести документы, которые подтверждают личность иностранца.

Перевод документов в РФ – это обыденное дело, которое не займет много времени. Нужно только учесть, что паспорт должен быть в надлежащем виде. Различные дефекты могут быть помехой в адекватной трактовке данных. Зачеркивания, дефекты на странницах и рукописные данные могут создать определенные трудности в переводе.

Выбор валюты

Любая покупка недвижимости будет осуществляться согласно законодательству Российской Федерации и должна быть только в национальной валюте, то есть в рублях.

Это предусмотрено законом РФ и обязательно подлежит выполнению.

В случае, если иностранец не владеет национальной валютой, он может осуществить заказ на обмен в любом банке страны или же самостоятельно обменять деньги в любом обменном пункте.

О льготах

Поскольку право на куплю-продажу недвижимости иностранным гражданами ничем не отличается от прав резидентов страны, они также обязаны к уплате налога – это условие, которые предусмотрено законодательством России и подлежит обязательному выполнению любого резидента и нерезидента.

При покупке квартиры иностранец имеет право на жилплощадь, это право никак не распределяется на льготы и не упрощает процедуру получения гражданства страны.

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

Существует порядок, относительно оформления прав собственности на недвижимость в РФ. Он гласит, что согласно статьи 62 Конституции Российской Федерации иностранные граждане имеют те же права, что и граждане Российской Федерации и несут ответственность наравне с последними, кроме случаев, которые предусмотрены законом Федерации или международными договорами.

Данный закон также подкрепляется и миграционным законом, который предусматривает защиту прав и обязанностей иностранных жителей. Нерезиденты страны имеют полное право в свободе совершать сделки, что касаются покупки и продажи недвижимости на территории Российской Федерации.

Упираясь на статью 1196 ГК РФ иностранный гражданин, который проживает на территории Российской Федерации имеет те же права, что и граждане страны, а также его личным законом является российское право.

Что касается места жительства, то оно определяется согласно ст. 2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ, как помещение жилого типа, где зарегистрирован и проживает гражданин другой страны (иностранец).

Согласно 7 статьей этого же закона, иностранное лицо в обязательном порядке должно быть зарегистрировано по месту жительства и месту пребыванию независимо от того временно он проживает или на постоянной основе.

Для того, чтобы стать на учет, иностранцу обязательно нужно подать соответствующий пакет документов:

  1. документ, что подтверждает личность нерезидента;
  2. вид на жительство;
  3. документ, что подтверждает право на пользование жилым помещением;

Если иностранец уже владеет недвижимостью, в таком случае ему будет необходимо предоставить в миграционную службу документ, что подтвердит право собственности субъекта объектом.

Согласно статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации иностранец, как и гражданин РФ, имеет право свободного выбора помещения жилого типа для проживания (аренды или покупки).

Вместе с этим правом появляется обязанность, которая заключается в сохранении в целостности и сохранности любого жилого помещения, которое переходит в право владения, распоряжения или пользования, как иностранным лицом, так и гражданином Российской Федерации.

Стоит отметить, что согласно законодательству владелец может быть выселен из жилого помещения за решением суда из-за систематичного нарушения законов.

Согласно российскому законодательству ни один из лиц, будь это гражданин России или иностранный житель, не может быть ограничен в своей дееспособности или/и правоспособности. Исключением могут быть только случаи, что предусмотрены в законах и нормативно-правовых актах.

При совершении любых деяний с недвижимостью, стороны обязаны оформить все в рамках закона – то есть оформить сделку. В договоре обязательно должны прописываться все условия, сроки и другие моменты, которые стороны обязуются согласовать.

Любая сделка должна быть зарегистрирована и подана в правоохранительные органы. При покупке квартиры покупателю стоит присутствовать, чтобы удостовериться в точности и корректности оформления сделки, а также ее фиктивности.

Законопроект ограничивающий права иностранцев

Недавно стало известно о том, что властями планируется выпуск законопроекта смысл которого заключается в ограничении прав иностранцев на приобретение недвижимости на территории Российской Федерации.

Ключевой позицией данного законопроекта является то, что право на покупку недвижимости иностранными гражданами будет носить разрешающий характер. Что это значит? И какие последствия стоит ожидать от принятия данного законопроекта в силу?

Это значит, что разрешение будет выдаваться уполномоченным органом власти сроком на три года о возможности покупки недвижимости на территории России.

Также, следует отметить, что данный законопроект предусматривает распространение его действия не на всей территории Российской Федерации, а выборочно. К примеру на территории Московской области и города Москвы он будет действовать, а в менее инвестиционно привлекательных иностранцами областях и городах законопроект не будет актуальным.

Иностранные компании активно вкладывают капитал в элитную недвижимость в мегаполисах, что и порождает власть склоняться к подписанию данного законопроекта и таким образом привлечь к покупке различного рода квартир и прочей недвижимости. Таким образом, власти хотят привлечь иностранный капитал и в другие города для равномерного распределения иностранного капитала на территории страны.

Можно ли взять ипотеку в России имея только вид на жительство

Ипотека – один из самых распространенных видов кредитования при оформлении недвижимости гражданами России.

Возможно ли взять ипотеку иностранному гражданину имея только вид на жительство?

Да, это возможно. Иностранный житель, который имеет вид на жительство может подать заявление на оформление ипотечного займа в любой банк Российской Федерации при покупке квартиры. Но для этого ему нужно будет выполнить и предоставить документы:

  1. Иностранное лицо, которое делает получить кредит по ВЖН должно предоставить документ, подтверждающий официальное трудоустройство у работодателя РФ по трудовому договору на бессрочной основе.
  2. Необходимо будет подтвердить доход, который получает иностранец, по форме 2-НДФЛ.
  3. Для того, чтобы увеличить шансы получения ипотеки, иностранцу не помешает наличие созаемщика. Он определенно повышает шансы на получение и дает банку больше уверенности в возращении кредитной ипотеки заемщиком.

В целом, процедура покупки недвижимости иностранным гражданином практически ничем не отличается от такой же сделки зарегистрированным на территории РФ физическим лицом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/pravo-inostrancev-na-pokupku-rossijskoj-nedvizhimosti/

Покупка и переоформление недвижимости в России на иностранца

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Владение жилой и коммерческой недвижимостью в России может создавать риски для его владельца.

Например, такая недвижимость может стать предметом рейдерского захвата, наложения необоснованных обременений, судебного разбирательства и других рисков, свойственных российским реалиям.

Эти риски могут брать свое начало из того факта, что третьи лица на сайте Росреестра могут свободно узнать, кто владелец определенного объекта недвижимости, какова его кадастровая стоимость и инициировать враждебные процедуры в ее отношении.

Переоформление и регистрация недвижимости на нерезидента не позволит обойти российское право в целом, так как недвижимость все равно останется на территории России, но позволит устранить причину возникновения рисков: не зная, кто владелец недвижимости, третьи лица не проявят интерес к захвату этого имущества или включения его в исковую массу.

Однако, подобное переоформление и последующая регистрация недвижимости на иностранца должно быть оформлено должным образом не только по документам, но и должно быть создано соответствующее общее впечатление, устраняющее сомнения, что сделка прошла между несвязанными между собой лицами.

Компания Niemands Legal предлагает услугу по структурированию переоформления недвижимости в России на иностранное юридическое лицо с целью повышения конфиденциальности владения недвижимостью, а также сопровождает сделки по покупке российского имущества и недвижимости иностранцами.

Правовые и налоговые аспекты владения российской недвижимостью нерезидентом

Любое иностранное физическое и юридическое лицо имеет право купить недвижимость в России и свободно владеть ее. Владение влечет за собой уплату ежегодного налога на недвижимость в России, ставка которого определяется в зависимости от субъекта, где находится недвижимость, и от типа самого объекта. Такой же принцип налогообложения применяется и к российским резидентам.

Но когда иностранец продает российскую недвижимость, то налог с продажи рассчитывается по стандартной ставке НДФЛ в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (пункт 3 статьи 224 НК РФ).

При этом согласно пункту 4 статьи 210 НК РФ налоговой базой будет являться весь доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, без права использования налогового вычета, который предусмотрен пунктом 3 статьи 220 НК РФ.

Таким образом, иностранец, купив недвижимость за 10 миллионов рублей и продав ее за 15 миллионов рублей, заплатит НДФЛ 30% от 15 миллионов рублей, а именно 4,5 миллиона рублей, что практически равно валовой прибыли при продаже российской недвижимости.

Существует 2 способа сократить налоговое бремя иностранца при продаже российской недвижимости:

  1. Иностранное физическое лицо может временно стать налоговым резидентом России, прожив здесь не менее 183 календарных дней в течение года, предшествующему моменту продажи имущества. Однако, такой вариант на практике не всем подходит.
  2. Учредить российскую компанию с ограниченной ответственностью или акционерное общество, став в ней единственным участником (акционером). В этом случае налоговая обязанность переместится на уровень российской компании нерезидента, и доход от продажи имущества будет облагаться налогом 20% при ОСНО или 6%/15% при УСНО, а налоговую базу можно будет уменьшить на величину произведенных расходов (кроме режима УСНО 6%). При этом возникает вопрос о возврате средств при продаже недвижимости иностранному владельце. В этом случае можно рассмотреть выплату дивидендов из чистой прибыли, образованной при продаже объекта недвижимости и распределение ликвидационной массы при последующей ликвидации российской компании. Остальные нюансы такой схемы следует рассматривать индивидуально.

Отдельно стоит отметить, что сделка купли-продажи должна осуществляться с уже существующей и функционирующей иностранной структурой, чтобы не возникли подозрения в фиктивной передачи российского объекта недвижимости аффилированному лицу. Для этого необходимо выполнить ряд мер, которые позволят правильно оформить подобную сделку.

Вариант 1. Переоформление с целью будущего пассивного владения

Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный семейный фонд в Лихтенштейне.

Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в той юрисдикции, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения этой юрисдикции с Россией (в данном примере приведена кипрская компания).

Кипрская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” от 08.02.1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника.

Это означает, что для создания российского ООО кипрской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Кипра в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО.

Физическое лицо-резидент России, владелец недвижимости, совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости с уже существующей некоторое время российской компанией на рыночных условиях.

Налоговые последствия сделки купли-продажи недвижимости в отношении физического лица-продавца

С 1 января 2016 года срок владения имуществом, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ, зависит от способа приобретения права собственности на продаваемое имущество.

  1. Если объект недвижимости получен по наследству, в дар от членов семьи и близких родственников, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный период владения для освобождения НДФЛ при продаже такого объекта недвижимости составит три года.
  2. Если вышеуказанные условия не выполняются то минимальный период владения для освобождения НДФЛ составит пять лет.
  3. Если объект недвижимости находился в собственности менее вышеуказанных сроков, то НДФЛ платится с доходов от продажи имущества, уменьшенных на величину произведенных затрат по приобретению данного имущества.

Итоговая схема владения нерезидентом российской недвижимостью при реализации этого варианта будет выглядеть следующим образом:

Данный вариант целесообразно использовать при долгосрочном владении коммерческой недвижимостью, в определенных случаях для владения и пользования жилой недвижимостью, а также при планировании наследства. В случае, если планируется регулярное и активное пользование недвижимостью (аренда), то рекомендуется выбрать более гибкий вариант.

Вариант 2. Переоформление с целью получения дохода от использования российской недвижимости

Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный фонд STAK в Нидерландах. Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в Нидерландах в форме B.V. или N.V.

, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения Нидерландов с Россией. Голландская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” от 08.02.

1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника.

Это означает, что для создания российского ООО голландской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Нидерландов в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО.

Физическое лицо-резидент России, владелец недвижимости, совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости с уже существующей некоторое время российской компанией на рыночных условиях.

В отличие от структуры, состоящей из частного семейного фонда в Лихтенштейне и компании на Кипре, данная схема предполагает активное использование российского объекта недвижимости в коммерческих целях.

Аккумулированные доходы российской фирмы могут выплачиваться в адрес голландской материнской компании на выгодных условиях с использованием соглашения об избежании двойного налогообложения. В свою очередь голландская компания может выплатить дивиденды в адрес STAK-фонда без удержания налога у источника.

STAK-фонд – прозрачная с точки зрения налогообложения структура, поэтому ее выгодно использовать в комбинации именно с голландским звеном.

Сведения об учредителях и бенефициарах STAK-фонда конфиденциальны и недоступны для третьих лиц. В случае продажи российской недвижимости целесообразно проводить не нотариальную сделку в российской юрисдикции, а сделать смену бенефициаров в голландском STAK-фонде, что значительно упростит процедуру передачи прав собственности на объект имущества в России.

Чем мы можем помочь?

Компания Niemands Legal оказывает полноценную юридическую поддержку при переоформлении недвижимости в России на нерезидента, а также мы готовим юридические заключения по вопросам российского, зарубежного и международного частного права, касающихся купли-продажи и владения зарубежной недвижимостью.

Мы имеем устоявшиеся партнерские отношения с десятками юридических фирм в традиционно популярных для покупки недвижимости русскоязычными клиентами странах, что позволяет нам использовать передовой опыт зарубежных практик при решении текущих вопросов наших клиентов.

Мы будем рады, если вы свяжетесь с нами по вопросам структурирования владения вашей недвижимостью в России через нерезидентные элементы и доверите нам реализацию вашей задачи.

Источник: https://niemands.ru/legalservices/pereoformlenie-nedvizhimosti-v-rossii-na-nerezidenta

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Поэтому далее будем говорить об объектах недвижимости, реализация которых облагается НДС.Стоит также отметить, что реализация земли (имеем в виду земельные участки, на которых расположена недвижимость) не признается объектом налогообложения в силу пп. 6 п. 2 ст.

146 НК РФ. Кто уплачивает НДС? Как уже было отмечено, гл.

21 НК РФ установлены два способа уплаты НДС иностранными налогоплательщиками в зависимости от наличия постановки «иностранцев» на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика (или попросту — от учета в налоговом органе).

Если «иностранец» состоит на налоговом учете — он платит НДС самостоятельно, если не состоит — удержанием (из его доходов) и перечислением налога в бюджет занимается тот, кто состоит на учете (то есть налоговый агент — п. п. 1, 2 ст. 161 и п. 3 ст. 166 НК РФ).

Оформление недвижимости в россии на иностранную компанию

Так, лица, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не могут приобретать такие земельные участки в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании, Македонии, Сербии и Хорватии данный запрет распространяется даже на граждан Евросоюза.

Можно ли иностранцам купить недвижимость в росcии? В настоящее время права иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков в России определяются Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.


Земельный кодекс также ограничивает для иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц возможность получить земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, на бесплатной основе.

Неправильно набран адрес, или такой страницы на сайте больше не существует

Важно А вот если компания сама занимается решением всех задач, то возникают признаки образования постоянного представительства.

В таком случае надо зарегистрировать филиал и вести деятельность, связанную с управлением недвижимостью через него.
Налогообложение тогда будет аналогично второму случаю с российской компанией (24% с дохода).

И платить будет самостоятельно. При этом финансирование всех расходов будет идти от иностранной головой компании.

И прибыль будет в итоге переводиться на головной офис. При этом уже никаких налогов взиматься не будет, так как это не дивиденды.

Продажа Но это мы рассматривали только вариант владения недвижимость в целях сдачи ее в аренду. А если мы планируем продать эту недвижимость со временем.
В таком случае надо учитывать уже другие моменты. Удобнее может быть вариант оформления недвижимости на российскую компанию с учредителем – иностранной.

Недвижимость “иностранца”: продаем и покупаем (зайцева с.н.)

Внимание Какой (в целом) напрашивается вывод? Похоже, что с внедрением новых информационных технологий институт налогового агентства постепенно утрачивает свое значение. Имея полную информацию, налоговики в состоянии проконтролировать уплату налога самим налогоплательщиком, а не перекладывать это бремя на налоговых агентов.

Однако считать архаизмом понятие «налоговый агент» явно рано. При этом (в первую очередь) мы заостряем внимание российских покупателей.С одной стороны, если факт учета в налоговом органе иностранным продавцом имущества будет подтвержден, обязанностей выполнять роль налогового агента у российской организации не возникает.

Как иностранцу купить недвижимость в россии в 2017

При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан.

Оформление недвижимости через оффшор

Решение: Клиенту было дано заключение по вышеуказанным вопросам, в котором было разъяснено следующее:

  • иностранные организации и граждане могут приобретать в России и, в частности, в городе Москве права собственности или иные вещные права на недвижимость любого характера (жилая, нежилая, коммерческая и т.д.) наравне с российскими организациями и гражданами, с рядом исключений;
  • если иностранная компания (нерезидент) — покупатель недвижимости в Москве, она подлежит постановке на налоговый учет в российском налоговом органе по месту нахождения данной недвижимости.

Возможности покупки иностранной компанией в москве объекта недвижимости

Данная операция также подлежит налогообложению на территории РФ. Если мы говорим о стране, с которой есть Соглашение об избежании двойного налогообложения, то возможно применение оговоренных льготных ставок.

Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%. Оформление недвижимости на иностранную компанию с филиалом в России Здесь надо отметить, что вопрос возникновения постоянного представительства у иностранной компании при владение недвижимостью на территории России очень тонкий.

Если компания просто владеет недвижимостью, не обслуживает ее самостоятельно, не занимается регулярными поисками арендаторов на территории страны, то постоянного представительстве не возникает. Например, все эти вопросы для иностранной компании решают профессиональные посредники.
Это можно назвать «пассивное владение» активом.

Источник: http://advokat-burilov.ru/pokupka-nedvizhimosti-v-rossii-inostrannoj-kompaniej/

Купить недвижимость в рф иностранной компании

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Ещё важный момент – нерезидент не может принять к вычету удержанный НДС. В отличие от налоговых резидентов, которые будут рассмотрены ниже.

В данном случае владельцем здания выступает российская компания, налоговый резидент. Потому она платит все налоги в соответствии с налоговым законодательством РФ. Поскольку она стоит на учете и подает бухгалтерскую отчетность, то порядок расчета налоговой базы другой.

Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%.

Покупка недвижимости в России

Из первых строк договора понимаем, что для ЭТОГО покупателя ЭТА недвижимость не подходит!

Причины: Цель покупки квартиры в России, у этих иностранцев, не просто проживание в квартире, но и оформление миграционных документов, оформление вида на жительство. В ЭТОМ жилом комплексе продавали апартаменты, а не квартиры. Для миграционного учета и оформления вида на жительства иностранцев в России апартаменты не годятся.

А в нежилых помещениях в России запрещен учет (регистрация) в апартаментах по месту жительства.

Купив эти апартаменты, иностранец не сможет в них зарегистрироваться (встать на миграционный учет).

Косвенная продажа недвижимости: развитие правил налогообложения

В 2014 году российские законодатели начали деофшоризационную налоговую политику.

Она включает в себя активную борьбу со схемами косвенной продажи недвижимости. С 1 января 2015 года вступила в силу новая редакция подпункта 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ (Федеральный закон от 24.11.14 № 376-ФЗ).

Доходы иностранных организаций от источников в РФ, связанных с реализацией акций (долей) не только российских, но и иностранных организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Ставка налога у источника – 20 процентов (п.

1 ст. 284 НК РФ). Если покупатель акций или долей – российская компания, то она выступает налоговым агентом по уплате налога на прибыль (п. 1 ст. 310 НК РФ). Если покупатель – , имеющая постоянное представительство в РФ, то обязанность по уплате налога возлагается на это представительство.

Налоговые последствия для иностранного владельца квартиры в России

И тут случается самое страшное. Дело в том, что ставка налога на прибыль для нерезидента равна 30% (, НК РФ).

Отдельно стоит обратить внимание, что НДС с продажи жилой недвижимости не уплачивается (пп.22, , НК РФ).

Итого получается, что, если нерезидент купил в Москве квартиру за 6 000 000 рублей, а потом спустя годы продал её за 7 000 000 рублей, он обязан будет оплатить налог по ставке 30% с 7 000 000 рублей. Никакие

Приобретение иностранной компанией недвижимого имущества в Российской Федерации: особенности регистрации, учета и налогообложения

После чего налоговый орган обязан выдать (направить заказным письмом) уведомление о постановке на учет иностранной организации в налоговом органе на территории Российской Федерации (собственно, это и будет документ о присвоении ИНН).

Постановка на учет ДО момента приобретения необходима в том случае, если возникает необходимость открыть счет в банке РФ для осуществления расчетов, связанных с приобретением недвижимого имущества.

В таком случае иностранная организация обязана встать на учет по месту открытия банковского счета – это происходит по заявлению организации, после чего налоговый орган выдает ей Свидетельство о постановке на налоговый учет (ранее использовался термин КИО).

Разрешено ли иностранным гражданам покупать недвижимость в россии

Недвижимость в России в собственности у иностранца также облагается этой формой налога.

Внимание Проект закона, который ограничивает права нерезидентов Покупка российской недвижимости иностранцами и иностранными компаниями будет иметь разрешительный характер и выдаваться на три года.

Пока этот закон еще не вступил в силу, но с первого квартала будущего года планируется ввести его в действие.

Многие специалисты рынка недвижимости считают, что с введением этого закона Россия станет менее привлекательна для инвестиций, снизятся цены жилье, иностранцы ведь вкладывают свои деньги в элитную недвижимость, а федеральный бюджет пополняется налогами от этой недвижимости. Возможно такой закон нужен для значимых городов-мегаполисов (Москва, Санкт-Петербург).

Важно Чтобы купить недвижимость при участии посредника, иностранец оформляет доверенность, которую передает сразу в МИД, минуя нотариальные конторы.

advant24.ru

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.

— планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков.

Источник: https://dtp-sovetnik.ru/kupit-nedvizhimost-v-rf-inostrannoj-kompanii-96930/

Голос закона
Добавить комментарий